近年來(lái)，隨著樓市政策的不斷收緊以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的趨嚴(yán)，不少中小房企接連破產(chǎn)。一時(shí)間，“樓市寒冬”的說(shuō)法在不少社交平臺(tái)上蔓延。

此前百房網(wǎng)對(duì)破產(chǎn)房企進(jìn)行了一次統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)截至7月底，共有276家房企宣布破產(chǎn)。時(shí)隔3個(gè)月，記者再一次登錄人民法院網(wǎng)站，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)上升到408家。也就是說(shuō)，全國(guó)平均每天都有接近2家房企宣布破產(chǎn)。

(來(lái)源：最高人民法院)

隨著監(jiān)管的加碼，今年是房地產(chǎn)企業(yè)融資最為困難的一年。從銀行貸款收緊，到從嚴(yán)監(jiān)管海外債、開(kāi)發(fā)貸，再到嚴(yán)禁信托資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，房企融資遇到了前所未有的困難。

另一方面，由于2015年-2017年全國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)加快開(kāi)發(fā)力度和拿地速度，從而導(dǎo)致房企的債務(wù)量在那幾年迅速上升，這其中包括不少周期為三年左右的短期債。如今，這些債務(wù)將迎來(lái)集中到期，導(dǎo)致了地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求迅速上升。

一邊是對(duì)資金需求的快速上升，另一邊則是資金供應(yīng)的驟然收緊，使得地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的資金危機(jī)。巨大壓力之下，使得不少企業(yè)只得自我回血，通過(guò)降價(jià)售房的方式來(lái)從市場(chǎng)上回籠資金。

回籠資金招數(shù)層出不窮

一時(shí)間，各種售房套路層出不窮。此前在國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，就流傳出某房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部微信群截屏，稱公司要求所有員工都背上考核指標(biāo)，國(guó)慶長(zhǎng)假力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)500億元的售樓指標(biāo)，并給中層管理人員直接攤牌指標(biāo)，誰(shuí)完不成就直接“下課”。

這還不算，有的房企甚至直接動(dòng)員自己的員工買房。近期，某大型上市房企“倡導(dǎo)自愿”讓員工購(gòu)房的消息在房地產(chǎn)圈瘋狂流傳。

而上周末，馬云在上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院買房的消息更是在網(wǎng)絡(luò)上瘋狂流傳，被各大置業(yè)顧問(wèn)拼命轉(zhuǎn)發(fā)，甚至連馬云買的房子的面積和價(jià)格也傳得有鼻子有眼，還貼出了所謂孫宏斌親自帶馬云看房的照片。不少房地產(chǎn)公眾號(hào)隨即紛紛炒作，想通過(guò)馬云的流量效應(yīng)來(lái)為自己的售樓行為增添更大的說(shuō)服力。

不過(guò)，就像央行今年每次降低LPR利率的時(shí)候，為了不讓大家誤解為降息有利于房地產(chǎn)漲價(jià)，都會(huì)在公告中強(qiáng)調(diào)房住不炒一樣，阿里方面也第一時(shí)間通過(guò)微博和房地產(chǎn)劃清了界限。

阿里巴巴市場(chǎng)公關(guān)委員會(huì)主席王帥在微博就馬云買房進(jìn)行辟謠

而融創(chuàng)也對(duì)此進(jìn)行辟謠稱，馬云未在該項(xiàng)目購(gòu)買任何商品房。

此前第一財(cái)經(jīng)資訊曾報(bào)道，萬(wàn)科在杭州的一個(gè)樓盤在獲準(zhǔn)銷售后，竟沒(méi)有收到一個(gè)客戶的購(gòu)房意向登記申請(qǐng)。這在曾經(jīng)一房難求需要搖號(hào)搶房的杭州，實(shí)屬罕見(jiàn)。

大牌房企在如今的環(huán)境下都在考慮如何“活下去”，杠桿比率高企不下的中小型房企，在如今的樓市寒冬中更是生存艱難。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018以來(lái)，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經(jīng)因違規(guī)涉房貸款，對(duì)銀行開(kāi)出過(guò)億金額罰單。其中，中信銀行(6.220,-0.01,-0.16%)因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等13項(xiàng)違法違規(guī)行為被合計(jì)罰沒(méi)2223.7萬(wàn)元。此前更有消息稱，某省聯(lián)社要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農(nóng)商行，不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。

購(gòu)房意愿下降 房企困境雪上加霜

除了杠桿高企給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大債務(wù)壓力之外，全市場(chǎng)購(gòu)房意愿的驟降所引發(fā)的企業(yè)回款難度增大，使得房企面臨雪上加霜的困境。

近年來(lái)，隨著限購(gòu)政策的不斷加碼，各大城市購(gòu)房行為受到明顯的限制。購(gòu)房量的下降，直接扭轉(zhuǎn)了此前房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)，近期全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤甚至小幅下跌的狀態(tài)。而在買漲不買跌的心態(tài)影響下，進(jìn)一步使得購(gòu)房者進(jìn)入觀望狀態(tài)。這使得此前向來(lái)強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)商，不得不改變“愛(ài)買不買”的心態(tài)，開(kāi)始爭(zhēng)相降價(jià)促銷，從而回籠資金緩解債務(wù)壓力。

不過(guò)，降價(jià)銷售也是一把雙刃劍。短期內(nèi)，降價(jià)銷售或許會(huì)促使剛需購(gòu)房者的購(gòu)買行為，但從更長(zhǎng)的周期來(lái)看，降價(jià)的預(yù)期又會(huì)增強(qiáng)非剛需購(gòu)房者的觀望心態(tài)，以期在未來(lái)能以更低的價(jià)格買房。這也促使了一些房企玩起了花式套路，通過(guò)全員銷售、員工買房等方式來(lái)加快銷售。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然今年房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)破產(chǎn)潮，但也沒(méi)必要杞人憂天，只要有調(diào)控在，市場(chǎng)不會(huì)出大問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房企面臨回款壓力之時(shí)，正是剛需買房者低價(jià)撿漏的機(jī)會(huì)。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要降低杠桿率，保持足夠的現(xiàn)金，等熬過(guò)這輪寒冬之后，市場(chǎng)的洗牌將洗去很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。因此，只要能夠在寒冬中活下去，來(lái)年春天就會(huì)活得非常精彩。

關(guān)鍵詞： 樓市寒冬 房企破產(chǎn)