浦發(fā)銀行轉(zhuǎn)讓總部大樓并返租引關(guān)注,是差錢嗎?
近期,浦發(fā)銀行委托上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所平臺掛牌出讓位于上海市中心區(qū)的總部大樓東銀大廈項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓底價(jià)20.68億元,購買保證金4.14億元。掛牌信息還顯示,轉(zhuǎn)讓方要求對本次出售物業(yè)整體售后返租,返租價(jià)格擬定為9963萬元/年,在租賃期內(nèi)租金不變,返租期限擬定為2年。據(jù)了解,該不動產(chǎn)是一幢28層的辦公大樓,坐落于北京東路和浙江中路的交叉口,建筑面積6.14萬平方米。
浦發(fā)銀行掛牌轉(zhuǎn)讓東銀大廈的消息一經(jīng)披露,立時(shí)引起市場廣泛關(guān)注,也引發(fā)了各種猜測??梢韵胂螅虾J兄行牡姆慨a(chǎn)價(jià)值堪比黃金,很多名企都想將之擁入自己懷抱,哪肯將其輕易賣掉?浦發(fā)銀行的所為,確實(shí)讓很多人百思不得其解。
針對公眾的疑惑,浦發(fā)銀行正面回應(yīng)稱:這只是浦發(fā)銀行總行辦公樓之一,由于正在建設(shè)新的辦公樓以滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,未來對東銀大廈將無自用需求,因此將其出讓,屬于正常的商業(yè)行為。而且,出售房產(chǎn)也并非浦發(fā)銀行首創(chuàng),去年底,亦有多家商業(yè)銀行通過拍賣或者掛牌產(chǎn)權(quán)交易所的方式賣房。
浦發(fā)銀行的回應(yīng),基本已將“為什么要賣總部大樓”的問題解釋清楚了。經(jīng)多方證實(shí),浦發(fā)銀行確實(shí)在世博A片區(qū)新建了一幢辦公大樓,目前裝修即將進(jìn)入尾聲,估計(jì)兩年之后搬進(jìn)新的辦公室應(yīng)該沒有問題。
公眾的第二個(gè)疑問是,既然是掛牌出讓,為何還要返租兩年?浦發(fā)銀行回應(yīng)稱,“鑒于大宗房產(chǎn)項(xiàng)目處置時(shí)間較長,采用提前處置并返租的方式,可以有效提高資產(chǎn)的利用效率。”這個(gè)理由其實(shí)也不難理解,轉(zhuǎn)讓一幢金額高達(dá)20多億元的房產(chǎn),敢于接單的企業(yè)畢竟不是太多,轉(zhuǎn)讓也需要一定時(shí)間,因此,浦發(fā)銀行在入駐新辦公樓之前,提前將舊辦公樓轉(zhuǎn)讓,一方面可為房產(chǎn)順利轉(zhuǎn)讓出去預(yù)留充裕的時(shí)間,免得搬入新辦公樓的時(shí)候,舊辦公樓還沒有轉(zhuǎn)讓掉,徒自增加固定資產(chǎn)閑置,降低固定資產(chǎn)的利用效率。
近年來,隨著銀行加速向智能化轉(zhuǎn)型,物理網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量和單店規(guī)模明顯下降,銀行對原有固定資產(chǎn)變現(xiàn)的可能性在加大,未來還會有更多銀行加入到將房產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)出售變現(xiàn)的隊(duì)伍。
浦發(fā)銀行掛牌轉(zhuǎn)讓舊辦公大樓,是提高固定資產(chǎn)利用效率的務(wù)實(shí)之舉,此舉雖然在情理之中,但也凸顯了浦發(fā)銀行的諸多無奈。首先,房產(chǎn)作為一項(xiàng)保值增值的不動產(chǎn),在過去銀行激進(jìn)擴(kuò)張之時(shí),尤其在房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲時(shí)期,房產(chǎn)的存在給銀行的報(bào)表帶來了多方面的好處,不僅壯大了銀行資產(chǎn)規(guī)模,固定資產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了溢價(jià),甚至還會為銀行貢獻(xiàn)可觀的出租收入,推動銀行非經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的大幅上升。盡管目前的房價(jià)仍在上升,但已告別了此前“房價(jià)暴漲”的時(shí)代,就算銀行持有再多的房產(chǎn),也無法帶來更多的增量收益,同時(shí)還要承擔(dān)固定資產(chǎn)折舊的損失,甚至還要承擔(dān)未來房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。因此,處理過多的房產(chǎn)儼然成為銀行的必然選擇。
浦發(fā)銀行目前的經(jīng)營狀況比較穩(wěn)健,凈利潤穩(wěn)步增長,但與前幾年相比,最近兩年的經(jīng)營仍暴露出一些問題。資料顯示,浦發(fā)銀行2018年度前兩個(gè)季度營收均出現(xiàn)負(fù)增長,每股經(jīng)營現(xiàn)金流更是連續(xù)12個(gè)季度負(fù)增長,浦發(fā)銀行的利潤增速和資產(chǎn)增速更是在所有上市銀行中排名榜尾。此外,由于吝于分紅,公司的股東權(quán)益也增長緩慢,導(dǎo)致投資者收益較低。由于前幾年擴(kuò)張速度過快,2018年浦發(fā)銀行四川分行因違規(guī)被銀保監(jiān)會罰了4.62億元。
綜合來看,此次掛牌轉(zhuǎn)讓辦公大樓并返租的行為,固然與浦發(fā)銀行重新確立“糾正違規(guī)、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、確保收入、強(qiáng)化管理、降低風(fēng)險(xiǎn)”的經(jīng)營思路有很大關(guān)系,但與浦發(fā)銀行“差錢”的現(xiàn)實(shí)恐怕也難脫干系。
□莫開偉(財(cái)經(jīng)評論人)
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