中國人民銀行、銀保監(jiān)會和住建部等三部門近日聯(lián)合印發(fā)了《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》?！锻ㄖ芬?，銀行業(yè)金融機構從貸前、貸中、貸后管理等三個環(huán)節(jié)著手，強化審慎合規(guī)經營，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。

近年來，我國房地產市場發(fā)展較快，特別是部分一二線城市樓市熱度居高不下，購房者蜂擁進入樓市，催生了旺盛的購房需求。為加強房地產調控，金融管理部門和金融機構從申請資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個人住房貸款相關政策。在住房貸款難以完全滿足購房者需求的情況下，部分信貸需求轉向經營性貸款和消費貸款。2020年疫情發(fā)生后，為支持中小微企業(yè)恢復生產，針對中小微企業(yè)和中小微企業(yè)主的經營用途貸款，如個人經營性貸款、企業(yè)流動資金貸款，額度充足、利率優(yōu)惠。尤其是部分小微企業(yè)貸款，最低利率僅為3.5%左右，與個人住房貸款5%-6%的利率形成較大的價差，也誘使部分購房者轉向申請經營用途貸款來購買房產。此外，部分房產中介和貸款中介誘導、協(xié)助購房者包裝材料、申請貸款，與銀行從業(yè)者串通合謀，也是背后的推動力量之一。

經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，已經產生多方面問題。第一，在一定程度上擾亂房地產調控大局，容易引發(fā)局部房地產市場過熱，也影響公眾對房地產市場預期。第二，本應流向實體經濟重點領域的薄弱環(huán)節(jié)的金融資源被擠占，影響宏觀政策實施的效果，加劇小微企業(yè)融資難融資貴問題。第三，對企業(yè)和居民個人來說，用經營用途貸款購買住房，推高杠桿率和負債率。一旦房地產市場或政策發(fā)生較大變化，還可能導致債務危機，美國“次貸危機”就是典型的教訓。第四，對銀行而言，過分依靠房地產來擴大規(guī)模、搶占份額，既存在政策風險也存在信用風險。部分銀行信貸管理不嚴不實，少數(shù)銀行從業(yè)人員為違規(guī)行為提供便利，還可能受到處罰。

根據《商業(yè)銀行法》和信貸管理“三個辦法一個指引”等規(guī)定，銀行應對借款用途、資金流向進行審查。因此，銀行應按照進一步加強借款人資質核查，加強信貸需求審核，加強貸款期限管理，加強貸款抵押物管理，加強貸中貸后管理，并規(guī)范與外部機構合作，將《通知》要求認真落實到信貸管理的各個環(huán)節(jié)和流程。但如果信貸資金跨行轉入多個賬戶或直接提取現(xiàn)金，對單家銀行而言，就非常難以監(jiān)控。對銀行而言，信貸資金用途與流向的監(jiān)控一直是個“老大難”的問題。從法律角度看，對信貸資金流向的監(jiān)管并非銀行的全部責任。因此，金融監(jiān)管部門應借助監(jiān)管科技等手段，加強金融基礎設施建設，構建覆蓋全行業(yè)的信貸資金流向監(jiān)控系統(tǒng)，解決銀行的“不能承受之重”，提升貸款用途監(jiān)控的能力和效率。

在目前情境下，防范經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，不能把所有責任都推給銀行業(yè)金融機構。應建立并完善金融管理部門與金融機構聯(lián)動機制，明確職責邊界，各司其職，協(xié)同配合，并壓實借款人的責任。只有這樣，相關工作才能夠取得更好的效果。各地在排查和處置過程中，既要嚴格，又要精準，要減少“誤傷”有真實經營性資金需求的小微企業(yè)。當然，根本上還是要加強和改進房地產宏觀調控，穩(wěn)定房地產市場預期。市場趨于平穩(wěn)，通過各種手段套取資金流入房地產領域的現(xiàn)象自然就會減少。此外，還要進一步實施差別化住房信貸政策，合理滿足自住型和改善型購房需求，加大對住房租賃市場的支持和服務。

關鍵詞： 房地產